開業地の選定
日本国内の土地や地域に関わる法律の一つに都市計画法があります。
これは地域ごと都市計画法による用途地域が定められており、基本的に市街化を促進する地域である市街化区域と、
基本的建物建設が出来ず住宅開発等を抑制する市街化調整区域にわけられます。
市街化区域は住居系の用途地域、商業系の用途地域、工業系の用途地域などにわけられ、建ぺい率、容積率にわたり計画的に定められています。
この理由は計画的に街づくりを行うためといわれ市街化区域を定めその中を水道、下水道等を効率的に配置したり、用途地域を定め、低層住居系の用途地域には低い建ぺい率や容積率を設定し高い建物が建たないように規制したり、商業地域は高い建ぺい率や容積率を設定し、土地の有効活用を促し高層化の建設を促進したりしています。
しかし医院については、国民の健康を守るためか市街化区域内の全ての用途地域はもちろん、市街化調整区域であっても医院を建設することが可能です。
つまり市街化調整区域という土地が安いところでも医院建設開業が可能ということです。
以前は土地は土地が安いということもあり調整区域に医院が建設されること多かったのですが、診療圏調査で現時点は良くても、後発の新規開業する医院に患者をとられ立地的には対抗策がとれないので避けた方が良いでしょう。
法律的に人口が増えない地域で開業してしまうと将来がありません。
物件調査に入った場合、ある程度都市計画や都市計画道路の調査や情報入手は診療圏調査以外の要因としてあったほうがよいでしょう。
特に都市計画道路は地域の動線が一気に変わることもあり注意が必要です。逆に都市計画道路が出来たすぐのところで医院不足地域は早いもの勝ちの状況になる場合が多いのです。
他にも、農地法、や道路法、場合によっては
河川法や国土法その他法律・条令等も含め多岐にわたる法律が関係してきますので、この部分は詳しい情報を得ることがよいでしょう。
[開業地の選定]
人口、その構成、地域性、地域の中心はどこか人の流れ動線はどうなっているのか、
その動線と競合の位置関係は、どこに落とすことによってその動線を変えることが出来るのか
（あるいは患者動線止めること）、医院の面構えは分かりやすいか、
患者の利用にあたって不便はないか、利便性はどうか、
将来的な発展や変化の可能性はどうか、駐車場は確保できるか、
診療圏の分断についてはどうなっているのか、連携先の確保は大丈夫か、
自宅との通勤はどうか、競合は少ないかどうかまたその状況はなどなど。
基本的な話は出来ますが、具体的には科目や専門性、戦略（医療理念、診療方針）
その他プライベートの要因も含め立地は変わってきますので注意、検討が必要です。
よい物件というのはその医院にとってよい物件かどうかという判断も重要です。
商業施設の隣であっても、その科目や、商業施設自体が土日型か平日型かによっても変わってきます。
プロの店舗開発業者の立地選定は人口の商圏調査以外にも
顧客の想定やその行動なども多角的に想定して案件を決めていきます。
医院の立地についても、科目や専門性、戦略などにより患者もその心理も変わってきます。
都市型なのか、郊外の住宅なのか、駅の近くがいいのか、
救急車の搬送にも対応できるような道路沿いがいいのか、生活道路沿いがいいのかなどなど。
それも現在だけではなく将来どうなるかの想定も重要になってきます。
物件選定の要因をポイントですが、簡単に述べていきたいと思います。
●マクロ的要因
１．どこで開業するか
：なにを優先させるか 勤務している病院の近くか、またエリア的にはどの動線がよいか
自宅の近く、及び生まれ育った地元
競合の少ない地域、将来的な競合の参入の可能性はどうか
子供の教育の考慮など
２．どういう形で開業するか：
単独かグループかなどなど
３．人口要因
年齢別人口構成
人口増加地区か、またその要因は
夜間人口、昼間人口（科目、時間の設定）
４．都市計画
街の将来性（用途地域は？）、法的なもののみではなく地価の動向はどうかなど
（地価が下がることにより都心部回帰の可能性）
都市計画（道路等）の有無、実現可能性・時期
再開発の有無、実現の可能性・時期
５．地域性
繁華街かビジネス街か
●ミクロ的要因
１．交通
交通機関の本数：何分おきにあるか
道路状況：生活道路か幹線道路か。中央分離帯はあるかないか。
交通渋滞：渋滞あるなし
２．立地
遮断性：幹線道路や鉄道、河川による遮断があるか。
周辺の医療機関：競合の状況。競合に対し動線上有利か。地域医療の役割分担。
３．連携施設：
連携施設との動線や接近性はどうか４．視界性：医院の面構えが地域の人に認知しやすか。メイン道路から引き込み可能か。
５．職員確保：
通勤に便が良いかどうか６．生活動線：
地域住民の生活動線はどうなっているのか。看板設置も。７．マグネット施設：
商業施設、公共施設などまたその利用年代や平日型か土日型かなどの特性の見極めも。
８．薬局：
隣接して薬局はあるか
９．地形：
敷地乗り入れは安全か、道路法の許可が絡むこともあり開発専門家の判断が必要な場合も１０．駐車場：
競合に対して勝てるか
１１．下水：下水道が完備されていない地域は浄化槽が必要になり負担増。
１２．競合医療機関の評価
評価は絶対評価ではなく、競合が強いか弱いかにより相対評価になることもあるため注意が必要です。
１３．面積
戸建の場合の必要土地面積など